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 公租房模式:善用市场才可持续

来源:  发表时间:2015-11-13 09:05

  杨红旭

  6月30日,北京市保障性住房建设投资中心正式成立,注册资本金为100亿元,是目前规模最大的保障性住房建设投资公司。

  当前,我国住房保障推进的速度可用“惊人”形容。但有政策不完善、机制不健全、资金紧缺等“拦路虎”当道,时间又不等人。“十二五”时期,北京要搞定100万套保障房,难度很大,这种做法可以理解。

  接下来,不妨分析三个要点。首先,这事主要针对公租房。今年全国人大通过的“十二五规划纲要”中,首次提出针对城镇中低收入家庭,以供应公租房为主。然而,经济适用房通过出售可快速收回投资,很多企业愿意投资;而公租房原则上长期出租,当前我国市场化住宅租金回报率只有2%~3%,公租房租金还须低于市场水平,因此几乎没有企业愿意投资公租房。

  今年全国1000万套保障房需投资1.3万亿-1.4万亿,其中资金短缺最严重的就是公租房。今年全国公租房计划建设220万套,超过经济适用房和限价房总和(200万套)。所以,北京市成立保障性住房建设投资中心的重要目的是:顺利完成建设收购任务,加快公租房发展,解决资金难题,作为全市统筹建设公租房的融资、建设收购和运营管理平台。

  其次,公租房投资主体的问题。去年6月,七部委联合出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》提出:市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式,加大对公共租赁住房建设和运营的投入,省、自治区人民政府要给予资金支持;公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”,投资者权益可依法转让。意思讲得很明白,各地政府要主动,同时鼓励社会机构参与。

  当前,各地都在按自己的理解和想法进行尝试。重庆市的指标是三年新建4000万平方米,政府主导、国企运作、多元化融资(财政投入、信贷、险资等),还打算几年后卖掉部分公租房以收回资金。上海市更倾向政府引导、主要由社会投资的方式,如鼓励单位租赁房、集体用地上建公租房,如国内第一笔险资(太平洋[9.42 0.64% ])就是投资上海公租房的,但暂时难吸引社会资金。而北京保障房建设投资中心的100亿元注册金,由市财政以货币形式出资,且每年将增资,在此基础上,争取信贷、保险资金、社保资金等。北京这钱砸得豪放,不过前段时间风传北京土地财政已亮红灯,恐难持久。

  最后,运营模式的问题。当前各地皆挖空心思完成开工指标,还没细想将来公租房的运营。但后期运营难度更大于前期建设。重庆市以后若一卖了之,确实很省事,却违背了公租房的租赁宗旨。北京市财政资金是基础,未来租金现金流不容乐观,能否支撑财政赤字,能否偿还地方债,能否偿还平台贷,都是未知数,况且市政府直接介入经营,将来会否重现1998年房改前的低效问题?

  上海市希望公租房租金略低于市场水平即可,重在提高社会机构参与投资和运营的积极性,更多利用市场机制,这样才能实现可持续发展。就此而言,我更看好上海模式。公租房这档事,须从长计之,不能只图眼前好看,不顾将来困顿。

  (作者系研究人士)



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